استفاده از ودیعه مستاجر در قراردادهای اجاره تابع شرایط و مقررات قانونی مشخصی است. معمولاً موجر مبلغی را به عنوان ودیعه، تضمین یا قرضالحسنه از مستاجر دریافت میکند تا در صورت بروز خسارت به ملک، عدم پرداخت اجارهبها یا بدهی قبوض، از آن استفاده شود. طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، موجر تنها در چارچوب رویه قانونی و پس از رسیدگی و صدور رأی دادگاه مجاز به کسر این موارد از ودیعه مستاجر است و حق برداشت خودسرانه از آن را ندارد.
مراحل قانونی برای استفاده از ودیعه مستاجر
طرح دعوای تخلیه و دریافت حکم تخلیه
موجر باید ابتدا دعوای تخلیه را در دادگاه صالح (معمولاً دادگاه محل ملک) مطرح کند و رأی تخلیه بگیرد. بدون حکم تخلیه، موجر نمیتواند ودیعه را به اجرای احکام بسپارد یا از آن برای جبران خسارت استفاده کند.
سپردن ودیعه به اجرای احکام
پس از صدور حکم تخلیه، موجر ودیعه یا سند تضمین را به اجرای احکام همان مرجع میسپارد. در این حالت، مستاجر حق ندارد ودیعه را قبل از رسیدگی و صدور رأی دریافت کند.
طرح دادخواست مطالبه خسارت یا بدهی
بعد از سپردن ودیعه، موجر دادخواست جداگانهای برای مطالبه خسارت به ملک اجارهای یا اجاره معوق و قبوض پرداختنشده تقدیم میکند. این دادخواست باید در همان دادگاه صالح ثبت شود تا میزان خسارت یا بدهیها بررسی و تعیین گردد.
ارائه گواهی دادگاه به اجرای احکام
همزمان با ثبت دادخواست، موجر گواهی دفتر دادگاه را به اجرای احکام ارائه میدهد تا نشان دهد دعوا ثبت شده و مبلغ ادعایی مشخص است. اجرای احکام تا زمان صدور رأی، ودیعه را به مستاجر تحویل نمیدهد.
صدور رأی دادگاه و محاسبه خسارت
دادگاه میزان خسارت یا بدهی مستاجر را بررسی و تأیید میکند. فقط مبالغی که دادگاه تأیید کرده است از ودیعه کسر میشود.
بازگرداندن مابقی ودیعه به مستاجر
پس از کسر خسارت یا بدهی، اجرای احکام باقیمانده ودیعه را به مستاجر بازمیگرداند.
مثال عملی
فرض کنید مستاجر ۵۰ میلیون تومان ودیعه داده است و موجر ادعا میکند:
- ۵ میلیون تومان خسارت به ساختمان وارد شده،
- ۳ میلیون تومان اجاره معوق دارد،
- ۲ میلیون تومان بدهی قبوض مصرفی دارد.
موجر ابتدا دعوای تخلیه را مطرح میکند و حکم تخلیه میگیرد. سپس ودیعه را به اجرای احکام میسپارد و دادخواست مطالبه خسارت تقدیم میکند. اجرای احکام تا زمان صدور رأی، ۱۰ میلیون تومان را نگه میدارد. پس از تأیید خسارت توسط دادگاه، ۴۰ میلیون تومان باقیمانده به مستاجر بازگردانده میشود.
نکات مهم برای استفاده از ودیعه مستاجر
- مرجع صالح: دادگاه باید بر اساس محل ملک یا قرارداد مشخص شود.
- اثبات خسارت: موجر باید مدارک کافی مانند عکس، فاکتور و قبوض ارائه دهد تا دادگاه ادعا را بپذیرد.
- گواهی دفتر دادگاه: بدون این گواهی، اجرای احکام نمیتواند از تحویل ودیعه خودداری کند.
- میزان ادعا باید مستند باشد: ادعای مبالغهآمیز پذیرفته نمیشود.
- مدت رسیدگی: ممکن است زمانبر باشد، اما ودیعه نزد اجرای احکام محفوظ میماند تا رأی دادگاه صادر شود.
نتیجهگیری
ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مسیر قانونی روشن و امنی برای کسر خسارت یا بدهی از ودیعه مستاجر فراهم کرده است. موجر باید ابتدا دعوای تخلیه را مطرح و حکم دریافت کند، سپس ودیعه را به اجرای احکام بسپارد، دادخواست خسارت یا اجور معوق را ارائه دهد و گواهی آن را به اجرا بدهد. تنها پس از صدور رأی دادگاه و تأیید خسارت، اجرای احکام میتواند مبلغ خسارت را با استفاده از ودیعه مستاجر از ودیعه کسر کند و مابقی را به مستاجر بازگرداند. این روند حقوق موجر را محافظت میکند و مستاجر نیز امکان دفاع دارد.
سوالات متداول
خیر. طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر، موجر فقط پس از دریافت حکم دادگاه و از طریق اجرای احکام میتواند خسارت یا بدهی را از ودیعه کسر کند.
موجر پس از اخذ حکم تخلیه، ودیعه را به اجرای احکام میسپارد و دادخواست مطالبه خسارت یا اجاره معوق را تقدیم میکند. بعد از صدور رأی دادگاه، مبلغ خسارت از ودیعه کسر میشود.
دادگاه میزان خسارت را تأیید میکند و اجرای احکام فقط همان مبلغ را کسر میکند. باقیمانده ودیعه به مستاجر بازگردانده میشود.
تماس را آغاز کنید
برای شروع مشاوره فوری کلیک کنید
- آمادهسازی پرونده قبل از مشاوره حقوقی؛ ۸ اقدام ضروری برای موفقیت در دعاوی ملکی
- استصحاب در حقوق و فقه اسلامی؛ تحلیل اصول، اقسام و کاربرد عملی
- راهنمای کامل خریدار ملک؛ نکات کلیدی قراردادها و اسناد تکمیلی
- حقوق خریدار اول در معاملات ملکی و نحوه ابطال معامله دوم
- انتخاب وکیل محلی؛ چرا وکیل شهر محل دادگاه بهترین انتخاب است؟
دیدگاهتان را بنویسید