رای وحدت رویه 810 ، حق مالکیت اولیه را بر هرگونه انتقال بعدی مقدم دانست و به یکی از چالشبرانگیزترین اختلافات حقوقی در قراردادهای بیع پایان داد.
مقدمه
بر اساس این رای، اگر فروشنده در قرارداد خود شرط فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن را درج کرده باشد، این حق را خواهد داشت که حتی پس از انتقال مال به چندین خریدار بعدی، عین مال را مسترد کند.
نکته مهم آن است که در این رأی، آگاهی یا عدم آگاهی خریداران بعدی از وجود شرط فسخ، هیچ تأثیری در حق فروشنده ندارد. به بیان دیگر، حتی اگر خریداران بعدی با حسن نیت و بدون اطلاع از شرط فسخ معامله کرده باشند، باز هم حق فروشنده اولیه محفوظ خواهد بود.
این حکم، امنیت حقوقی فروشندگان را به شکل قابل توجهی افزایش داده و جایگاه شرط فسخ در قراردادهای بیع را تقویت کرده است.
در مقابل، رای وحدت رویه شماره 810 مسئولیت خریداران را نیز سنگینتر کرده و تأکید میکند که خریداران باید پیش از معامله، سوابق حقوقی مال و مفاد قراردادهای پیشین را با دقت بررسی کنند؛ چرا که عدم بررسی میتواند منجر به از دست دادن مال شود.
محتوای رای به زبان ساده
رای وحدت رویه 810 هیأت عمومی دیوان عالی کشور مورخ ۴/۳/۱۴۰۰ به اختلاف تاریخی در حقوق قراردادها پایان داد. این رأی مشخص کرد که اگر در قرارداد بیع شرط فسخ به دلیل عدم پرداخت اقساط درج شده باشد، فروشنده میتواند حتی پس از انتقال مال به خریداران بعدی، معامله را فسخ و مال را مسترد کند، حتی اگر خریداران بعدی از شرط فسخ بیاطلاع باشند.
این رای براساس مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵ و ۴۵۴ قانون مدنی صادر شده و برای همه مراجع قضایی لازمالاجرا است.
مستفاد از مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵، و ۴۵۴ قانون مدني، چنانچه در ضمن عقد بيع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعيين شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبيع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اينكه خريدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبيع را به شخص ديگري فروخته باشد، مبيع بايد به بايع مسترد شود و عدم اطلاع خريدار بعدي از شرط مذكور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضاي رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالك، موجب بي اثر شدن شرط و زوال حق مالك اوليه نسبت به عين مال نخواهد بود. بنا به مراتب، رأي شعبه شانزدهم دادگاه تجديدنظر استان مازندران تا حدي كه با اين نظر انطباق دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص داده مي شود. اين رأي طبق ماده ۴۷۱ قانون آيين دادرسي كيفري مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدي، در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور، دادگاه ها و ساير مراجع، اعم از قضايي و غير آن لازم الاتباع است.
هيأت عمومي ديوان عالي كشور – 1400.3.4
خلاصه تحلیل رای
مسئله اصلی
امروزه بسیاری از معاملات، به ویژه املاک، به صورت نسیه انجام میشوند. فروشنده برای اطمینان از دریافت ثمن، معمولاً شرط فسخ را در قرارداد میگنجاند؛ مثلاً: اگر چک خریدار برگشت بخورد، فروشنده حق فسخ معامله دارد.
سؤال اصلی: اگر خریدار مال را به شخص ثالث منتقل کند و شرط فسخ محقق شود، آیا فسخ معامله اول، معاملات بعدی را بیاثر میکند؟
اختلاف پیشین
- دیدگاه اول: فسخ معامله اول، معاملات بعدی را بیاثر نمیکند و خریدار باید بدل مال را بپردازد.
- دیدگاه دوم: در موارد بیع شرط، خریدار حق انتقال مال ندارد و فسخ معامله اول، معاملات بعدی را نیز باطل میکند.
راه حل دیوان عالی کشور
دیوان تصمیم گرفت: اگر شرط فسخ در قرارداد اول صریح باشد، فروشنده میتواند پس از فسخ، عین مال را از هر خریدار بعدی پس بگیرد. عدم آگاهی خریداران بعدی از شرط فسخ تاثیری در حق فروشنده ندارد، زیرا بررسی قراردادها از وظایف خریداران بعدی است.
نتایج کلیدی رای
قلمرو شمول
شامل کلیه خیارهای قراردادی مانند خیار تخلف از شرط و خیار شرط است. شامل خیارهای قانونی مانند غبن و تدلیس و اقاله نمیشود.
شرایط اعمال
شرط فسخ باید صریحاً در قرارداد اول ذکر شود. اضافه کردن شرط بعد از قرارداد یا قرارداد شفاهی، شامل رأی نمیشود.
اثر بر خریداران بعدی
معاملات بعدی صحیح هستند اما فروشنده اول میتواند آنها را فسخ کند. فسخ از تاریخ فسخ اعمال میشود، نه از ابتدا.
استثنا: حمایت از حسن نیت
اگر خریدار بعدی واقعاً بیاطلاع باشد و شرط فسخ در قرارداد اول ذکر نشده باشد، رای اعمال نمیشود.
جمعبندی نهایی
رای وحدت رویه 810 حقوق مالک اولیه را بر حقوق خریداران بعدی ترجیح داده است. این رأی:
- امنیت قراردادی فروشندگان را افزایش میدهد
- مسئولیت خریداران در بررسی سوابق مال را بیشتر میکند
- از سوءاستفاده خریداران از طریق انتقال مال به دیگران جلوگیری میکند
مثال عملی:
- فروشنده خانه را به خریدار اول میفروشد و شرط فسخ درج میکند
- خریدار اول ملک را به خریدار دوم و سپس به خریدار سوم منتقل میکند
- اگر خریدار اول پول را پرداخت نکند، فروشنده میتواند معامله را فسخ کرده و ملک را از خریدار سوم پس بگیرد، حتی اگر او از شرط فسخ بیخبر باشد
نکات کلیدی:
- قبل از خرید هر ملکی، سابقه قراردادهای قبلی را بررسی کنید
- فروشندگان شرط فسخ را در قرارداد درج کنند
- خریداران از پرداخت ثمن و وضعیت فروشنده مطمئن شوند
سؤالات متداول
۱. رای وحدت رویه 810 دیوان عالی کشور چیست و چه تأثیری بر معاملات نسیه دارد؟
این رأی تعیین کرد که فروشنده میتواند در صورت درج شرط فسخ در قرارداد بیع، حتی پس از انتقال مال به خریداران بعدی، معامله را فسخ و مال را مسترد کند. این رأی امنیت فروشندگان را افزایش داده و خریداران را موظف میکند قبل از خرید، سوابق قراردادهای قبلی را بررسی کنند.
۲. شرایط اعمال رای وحدت رویه 810 چیست؟
شرط فسخ باید صریحاً در قرارداد اول ذکر شود. شرط شفاهی یا اضافه شده بعد از قرارداد شامل رأی نمیشود. اگر خریداران بعدی واقعاً بیاطلاع باشند و شرط در قرارداد درج نشده باشد، حمایت از حسن نیت اعمال میشود و فسخ قابل اجرا نیست.
۳. چگونه خریداران و فروشندگان میتوانند از رای وحدت رویه 810 بهرهمند شوند؟
- فروشندگان: با درج شرط فسخ در قراردادها، امنیت دریافت ثمن را تضمین کنند و از سوءاستفاده جلوگیری کنند.
- خریداران: قبل از خرید ملک، سوابق قراردادهای قبلی و وجود شرط فسخ را بررسی کنند تا ریسک بازپسگیری مال کاهش یابد.
دیدگاهتان را بنویسید