دعوای خلع ید مشاعی یکی از رایجترین و در عین حال پیچیدهترین دعاوی ملکی در ایران است. بسیاری از مردم وقتی با شریک یا شخص ثالثی روبهرو میشوند که بدون اجازه در مال مشترک تصرف میکند، نمیدانند چگونه حق خود را پس بگیرند. این مقاله به زبان ساده مراحل طرح دعوا، مشکلات احتمالی در دادگاه و اجرای حکم، و همچنین راهکارهای قانونی موجود را توضیح میدهد.
وقتی ملک مشترک دردسرساز میشود
خلع ید یعنی بیرون کردن کسی که ملکی را بدون اجازه و غیرقانونی در اختیار دارد. این دعوا بهخصوص در املاک مشاع (مالی که چند نفر در آن شریک هستند و سهم هرکدام در کل مال پخش است) مطرح میشود.
مثال: سه برادر زمینی را از پدرشان به ارث بردهاند. اگر یکی از آنها بدون اجازه بقیه زمین را اجاره دهد یا خودش همه زمین را تصرف کند، سایر برادران میتوانند رفع تجاوز از مال مشترک مطرح کنند.
چالشهای رسیدگی در دادگاه
فوت یا محجور شدن طرفین
محجور کسی است که از نظر قانونی توانایی اداره امور خود را ندارد، مثل کودکان یا افراد مبتلا به جنون. قانون میگوید در صورت فوت یا حجر، دادگاه رسیدگی را متوقف میکند. اما چون نتیجه دعوا به همه مالکان مربوط میشود، بهتر است دادگاه رسیدگی را ادامه دهد. مثال: اگر یکی از مالکان مشترک در طول دعوا فوت کند، دادگاه باز هم ادامه میدهد.
مشکل اثبات مالکیت
- در املاک ثبتشده: فقط سند رسمی اعتبار دارد.
- در املاک در حال ثبت: ثبت در دفتر املاک کافی است.
- در املاک ثبتنشده: سند عادی یا حکم دادگاه لازم است. البته برخی از قضات طرح دعوای خلع ید نسبت به املاک دارای سند عادی را نمی پذیرند.
مثال: برادری که علیه متصرف شکایت میکند باید سند رسمی ارائه دهد.
تغییر خواهان یا خوانده
اگر مالک سهم خود را بفروشد، خریدار دعوا را ادامه میدهد. اگر خوانده تغییر کند، دادگاه باز هم رسیدگی را ادامه میدهد چون دعوا مربوط به مال است.
طرف دعوا
فقط متصرف غیرمجاز باید خوانده شود. حکم دادگاه به سود همه شرکا صادر میشود. مثال: اگر همسایه بدون اجازه در زمین مشاع دیوار بکشد، فقط او خوانده است نه همه شرکا.
چالشهای اجرای حکم
تحویل ملک
- اگر متصرف شریک باشد: تحویل ملک نیاز به رضایت همه شرکا دارد.
- اگر متصرف شخص ثالث باشد: شاکی میتواند ملک را به نمایندگی از همه تحویل بگیرد.
اداره مال مشاع
- در صورت توافق، مال بهطور مشترک اداره میشود.
- در نبود توافق، دادگاه دستور موقت صادر میکند.
مثال: اگر شرکا درباره اجاره دادن ملک اختلاف داشته باشند، دادگاه موقتاً دستور میدهد ملک در همان وضعیت باقی بماند.
ساختوساز یا کشت غیرمجاز
اجرای حکم به معنای تخریب بنا یا محصول نیست مگر دادگاه دستور دهد. مثال: اگر متصرف گندم بکارد، بعد از خلع ید محصول باقی میماند و مالکان نمیتوانند آن را نابود کنند.
توقف اجرای حکم
قانون میگوید اجرای حکم خلع ید باید کامل انجام شود و نمیتوان آن را نیمهکاره رها کرد.
اهمیت اذن و سرایت حکم
- نتیجه دعوا شامل همه مالکان میشود.
- اساس اختلاف معمولاً بر سر اجازه (اذن) است.
تماس را آغاز کنید
برای شروع مشاوره فوری کلیک کنید
پیشنهاد
- قضات بهتر است با استناد به ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی و رأی وحدت رویه ۶۷۲ عمل کنند.
- قانونگذار باید قوانین روشنتر و کاملتری وضع کند.
خلع ید فقط درباره املاک غیرمنقول مثل خانه و زمین مطرح میشود. برای اموال منقول مثل ماشین یا طلا باید دعوای استرداد مال اقامه شود.
سوالات متداول
۱. دعوای خلع ید مشاعی یعنی چه و چه زمانی مطرح میشود؟
این دعوا زمانی شکل میگیرد که یکی از شرکا یا شخص ثالث بدون اجازه در مال مشاع تصرف کند. هدف اصلی آن رفع تصرف و بازگرداندن ملک به وضعیت اولیه است.
۲. چه مدرکی برای اثبات مالکیت لازم است؟
نوع سند به وضعیت ثبت ملک بستگی دارد:
در املاک ثبتشده، تنها سند رسمی اعتبار دارد.
در املاک در حال ثبت، ثبت در دفتر املاک کافی است.
در املاک ثبتنشده، سند عادی و حکم دادگاه لازم خواهد بود.
۳. بعد از صدور حکم خلع ید مشاعی، ملک چگونه تحویل داده میشود؟
اگر شریک ملک را تصرف کرده باشد، تحویل تنها با رضایت همه شرکا انجام میشود.
اگر شخص ثالث متصرف باشد، خواهان میتواند ملک را به نمایندگی از سایر مالکان تحویل بگیرد. پس از آن، مالکان درباره نحوه اداره ملک تصمیم خواهند گرفت.
- آمادهسازی پرونده قبل از مشاوره حقوقی؛ ۸ اقدام ضروری برای موفقیت در دعاوی ملکی
- استصحاب در حقوق و فقه اسلامی؛ تحلیل اصول، اقسام و کاربرد عملی
- راهنمای کامل خریدار ملک؛ نکات کلیدی قراردادها و اسناد تکمیلی
- حقوق خریدار اول در معاملات ملکی و نحوه ابطال معامله دوم
- انتخاب وکیل محلی؛ چرا وکیل شهر محل دادگاه بهترین انتخاب است؟
دیدگاهتان را بنویسید